北上深楼市泡沫全球最大 将要破裂？

本文转载自微信公众号：理财周刊

编者按 中国一线城市的楼市是不是拥有全球最大的泡沫，会不会即将破灭，不同的人对此有不同的观点，我们这里精选两位学者的不同观点，供你参考，希望能做到兼听则明。

北上深已无刚需成最大泡沫！

ID：qijunjie82

作者：齐俊杰

在这次的楼市调控中，大家关注的更多的都是首付比例提高，以及什么限购政策，这些确实有用，对抑制成交量，将起到毁灭性的打击。但还有一条大家可能忽略了，这条一出，基本上把刚需全部挡在了银行贷款之外，也就是说实际上深圳可能已经停贷了。

逆天的深圳房价，让深圳金融当局感到不安，深圳经济特区金融学会于3月23日下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，针对协会单位提出9条措施收紧房贷。其中严查首付贷，媒体都解读了，但第五条才是致命的，加强购房人偿债能力审查。（严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求），不知道您明白没有，这就是要求月供收入比不能高于0.5，反过来收入月供比，不能低于2。这个指标其实一直银行都有，而且也是这么做的，但之前由于开发商和中介联手作弊，虚开了很多收入，造成这个指标已经失真了，很多银行业稀里糊涂把钱贷出去了，这其实已经酿成了巨大的风险。我们在新闻里也经常看到什么吃土青年，月还房贷5万，还有什么收入9000，还贷6000，天天在父母家蹭饭。这按理说，都是违规操作。

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那么如果收入比月供不小于2，会怎么样呢？这就要求你的收入至少比月供多出一倍，才有安全边际。在临时的经济波动，比如你家一口人突然失业了，降薪了，意外了（呸呸呸！摸木头）你不至于还不起房贷，发生断供的风险。那么这就要算账了，深圳1月份的二手房均价已经超过了5万元，一套70平米的房子，大概平均下来要350万元，即便你有首付，如果贷款20年，你不但要准备100万的首付，每月支付还款加利息就要16000元，如果按照不低于50%的月供收入比的要求，你至少收入得有32000元，当然你还有老婆或老公帮忙，也就是说两个月薪超过15000元的家庭，仅仅能买的起一个70平米的房子，如果要是贷款30年，那么每月还款加利息是13000元，结果其实差不多。

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那么买90平米的房子会怎么样呢？神奇的一幕发生了，20年贷款，需要月均还款2万元，30年贷款月均还款16700元，也就是说你的家庭月收入得有4万元，才能考虑90平米房子的事。而2015年深圳居民人均可支配收入44633.30元，除以12个月，每月只有3719元。注意平均月收入的意思就是说，有一大半的人都达不到这个收入。那么深圳有多少家庭能够月入3万以上呢？月入3万了，还有多少人有刚需，需要买第一套住房？可惜我没有这个数据。

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同理，北京和上海也差不太多，你要看一个地方的房价，不能看他的新房价格，以北京为例，新房已经快建到河北了，所以必然便宜，而二手房成交均价才是一个靠谱的参考价格。北京也已经达到了4.1万，而北京的平均可支配收入，比深圳还略高一点，每月能有个4000，算下来依然是完全不匹配的月供收入比。有媒体算了个数，大概能反映这个情况。北京、上海、深圳本地的刚需几乎已经不可能贷到款了。月供算下来比收入还高，这个金融风险根本无法解释，唯一合理的情况就是，根本就不是本地人在买，而是全国的有钱人在推高房价，所以进一步判断，全国的有钱人里面根本没什么刚需，一个限购可能就把他们全部挡在门外。

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(这个统计有问题，是按照新房价格算的，深圳新房和二手房差不多，北京上海二手房价格要比新房更贵。所以凑合看下)

相比较来说，二线三线城市的房价和月供倒是非常安全的，也就是收入的1/3，如果不出现什么极端的情况下，断供的风险很小。反倒是北上深，已经嗅到了意思金融危机的味道。

好就好在，现在持有房屋没有成本，这些已经买了房的到不着急退出，他们在想办法，多圈一些傻子进来，他们好套现离场。如果没有傻子了，他们就彻底完了，因为以后出台房产税是大概率事件，那么多余的不能住的房子，放在手里将不再是资产而是负债。现金流变成了负的，每月反而要倒贴钱出去。至于卖房？涨价是唯一的且最有效的广告，但现在的问题是，价格已经涨不动了，因为刚需都被拦在贷款的大门之外。

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（我们现在一线城市，月供已经是月均收入的4倍，超过了当年的香港，已经宇宙第一。比如上面算的，买一套房月均还16000元，但深圳的月均工资只有4000不到。）

所以判断，如果真的像文件要求的那样，严查月供收入比，严查婚姻状况，那么恐怕一线城市的房价将停止上涨，成交会迅速萎缩。直到房产税出台的前一年（可能就是明年或者后年），恐慌性抛售才会出现。一线城市将比二三线城市的房价跌的更狠。

中国房地产泡沫全球最大？

ID：guangyuanview

作者：马光远

前两天，在功夫财经的文章中，我认真的探讨了中国房地产泡沫何时崩盘的问题。结果，一些朋友只看了标题，没有看文章，就以为我在预测房地产要崩盘了。内容恰好相反，我文章中表达的意思：尽管一线城市疯涨很危险，但至少在2016年，我没有看到房地产崩盘的迹象。

望文生义真是让人头痛，所以在发表看法之前，至少读一下我的文章。

文章的缘起是博鳌论坛期间高盛哈继铭先生关于中国房价的访谈。谈到中国房价，哈继铭先生是这么说的：“（中国）房地产的情况和汇率很类似，就是在所以其实中国的房价应该是已经到了下跌的阶段了，之所以没有下跌是我们政策在不断的推动它，包括舆论上的推动，包括地方政府出的一些政策，包括金融政策的放松，在努力的使得有更多的人可以来买房子，目的当然很直接的就是稳增长、稳金融，但是我觉得这些措施可能都是过渡的注重了短期的利益，短期的稳定，它可能是以更长期的不稳定为代价的。因为我们知道中国其实房价是很贵的，大家都说香港房价贵，是香港房价是贵，但是香港的房价收入比在全世界来看它是处于除大陆以外它是最高的，它是15.6倍，那么纽约和伦敦差不多都是在10倍、12倍，日本东京只有8倍，你知道中国深圳是多少吗28倍，上海和北京也都是超过香港的，所以有很多人说香港是世界上泡沫最大的，我觉得不是，是中国房地产中国大陆的房地产是泡沫最大的，远远大于香港的，远远大于全球的。”

哈继铭先生的话总结起来这么三个意思：一，中国房价本来应该跌，但政府不让跌；二，中国一线城市的房价按照房价收入比全球最高；三。因此，中国的房地产泡沫才是全球最大的。

在功夫财经的文章里，我重点谈了一下大家担心的崩盘问题。今天的文章，重点分析中国房地产泡沫是不是全球最大。

哈继铭先生用房价收入比衡量泡沫大小。如果泡沫的衡量指标如此简单，那人类历史上的很多金融灾难就不会发生了。泡沫是很复杂的，泡沫的成因，以及泡沫究竟何时破灭，几乎每一次重大的泡沫事件都没有太大的雷同的地方。比如，去年中国A股的泡沫，当时很多人判断泡沫起码要到上一轮大高点6千点以上才会破灭。即使是房地产泡沫，在一个国家不同的发展阶段也很难用一个指标来衡量。所以，金融专家们深知泡沫的复杂，所以都用“泡沫只有破灭时才会知道”来回答。这是一句废话，但也是一句实话。

关于中国的房地产泡沫，我有三个基本的判断：

第一，从房价绝对值而言，中国很多一线城市和热点城市的房价绝对值已经超过了很多国际大都市。我看到万国置地最近发的一个白皮书，对全球单套房屋的价格进行了排名：旧金山以单套房屋均价112万美元居全球第一位，第二名为伦敦71.8万美元；按单套100平米折算，深圳以单套住宅均价为64.9万美元排在全球主要城市的第三位。但事实上，这种换算并不准确。因为中国的房价都不是按照实际使用面积来计算的，这意味着计算中国的房价，应该在现有价格的基础上起码上浮20%。而且，中国的房价大多是毛坯房价格，如果再加上精装，则更贵。其实，到美国等地方有过置业经历的人都知道，美国很多地方房价之便宜，令人咋舌。北京四环内的房价和上海市区的房价绝大多数高过东京和纽约的房价。就此而言，中国很多大城市的房价早已经赶英超美，位居全球最贵房价行列。

第二，房价高不等于泡沫大。泡沫的破灭一是需求疲弱，二是金融杠杆。在中国的一线城市和热点城市，住房需求在中国完成真正的城镇化之前一直强劲，这是难以逆转的事实，而中国投资住房的金融杠杆，其实并不高，按揭贷款在中国一直属于优质贷款，发生坏账的概率起码排在企业债务和政府债之后。房价收入比可以做为衡量房价高低的指标，但不能作为衡量房价泡沫的指标。因为大城市的房价不能对应所有人的平均收入，中国大城市的房子，很多情况下和普通老百姓关系不大了，就是有钱人的专利。有钱人的钱目前仍然多于房子，所以我一直坚持认为，中国的一线城市房价没有太大的泡沫。

第三，中国房地产最大的泡沫是数量泡沫，而不是价格泡沫。特别是三四线城市的库存将成中国房地产的阿喀琉斯之踵【小编注：（Achilles' Heel），原指阿喀琉斯的脚跟，因是其唯一一个没有浸泡到神水的地方，是他唯一的弱点】。根据笔者过去的测算，中国已经建成而没有售出的房子，加上在建面积、已经批准建设的面积，差不多在130到150亿平，按照中国每年的销售面积，这些房子足够10年的销售，这是难以承受的数量泡沫。坦率而言，中国未来几年很多城市无需建房子，房子也基本够了。面对天量库存，最好的办法是通过价格来调整，但由于各方利益的博弈，在三四线城市，降价实施起来很难。这就是哈继铭先生讲的不让降价。如果中国房地产出问题，一定出在三四线，而不是一二线。也就是我强调的，房价高的地方不见得是泡沫，房价低得地方不见得没有泡沫。

结论就很简单了，北京上海的房价尽管很变态，很高，但其实没有太大的危险，而那些房子比人多的三四线城市，才是全球房地产泡沫最大的地方。这些地方的房子究竟怎么办，我也没有答案。

也许上帝知道，也许连上帝都不知道。